(吉隆坡26日讯)大马住宅平均屋价已快升破每间30万令吉,即使今年上半年房市陷寒冬,屋价仍居高不下,如今已陷入有价无市的诡异局势。

据《人民邮报》向业者查询,过去半年来大马房地产市场受多项不利因素阴影笼罩,以致房市异常淡静。

无奈的是,我国房屋平均价格自2010年末季冲破20万令吉关键心理水平后就势如破竹,于2014年第三季站上29万令吉,30万令吉平均价格已近在咫尺,此等价位,对平民而言已属天价。

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我国房屋平均价格在2010年突破20万令吉关键水平后,自此再未跌回20万令吉以下。 ─数据取自全国房产资讯中心.人民邮报制图─

PPC国际总执行长希瓦山格尔(Siva Shanker)接受《人民邮报》访问时说:“过去半年市场弥漫著悲观情绪,如消费税、令吉疲弱、1MDB疑云、大马政府及市道差负面新闻,皆打击大马房地产市场。”

但他认为,这不代表大马房地产市场即将衰退,因为各行业皆有周期,起伏乃常态,2012及2013年房市就曾呈下滑趋势,但2014年就渐渐复苏。

他坦承,今年上半年国内房地产市场确实非常淡静,惟去年情况和今年稍有不同,是因为去年销售值乍看增加,但销量实际在减少,意味着房屋价格持续走高,但市场买房数量并没有增加。

“但今年上半年则是两者都静如止水,预计下半年国内房地产市场将是平平无奇的,无论是销售值抑或销量皆呆滞起来,意即不会出现剧烈的起伏波动。”

■屋价过去14年来有增无减

据“全国房产资讯中心”数据显示,国内房地产平均价格过去14年来皆是持续在攀升,2010年末季前,国内住宅房屋平均价格处在20万令吉以下,但于同年末季突破20万令吉关键心理水平关卡后,我国平均房屋价格就自此高挂,企稳于20万令吉水平以上。

2000年我国平均屋价是13万8712令吉,到了2010年第四季突破20万令吉至20万3903令吉,短短10年间平均屋价上涨逾47%。

值得一提的是,大马平均屋价是泛指各类型房屋(排屋、公寓、洋房)及不分地理(在首都或玻璃市等)的平均起来后所得,已成为大马买屋者的一个重要参考指标。

 

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截至2015年首季,过去7年来,我国的平均房屋价格就扬升了64%。 ─数据取自全國房產資訊中心.人民邮报制图─

据上图所示,我国房屋平均价格自2010年末季冲破20万令吉关键心理水平后就势如破竹,于2014年第三季站上29万令吉,30万令吉平均屋价已近在咫尺,大马房屋平均价格随时创新高。

于2010年前10年屋价以约47%增幅在增长,但在2010年末季至2014年末季,短短4年间,我国房屋平均价格却上涨了46%,平均屋价看涨速度比之前更快,仅以短短4年就直逼相同涨幅,平均屋价急速飙升。

另外,从另一角度来看,2008年至2015年首季,短短7年间,我国平均屋价已扬升64%,可见国内屋价在过去10年内确实涨幅惊人。

■房屋询问率锐减

Metroworld Realty私人有限公司资深产业经纪黄家豪在接受《人民邮报》访问时指出:“今年农历新年过后,市场确实比之前更为淡静,房屋询问率也减少了,甚至一天也未必接到一通询问电话。”

尽管如此,黄家豪认为市场起伏在所难免,相比前两年,房地产投资客虽减少逾25%(若之前投资客买房比例佔总销量的75%,如今大约跌至50%),可是房市买气依旧未减。

何以见得房市依旧百家争鸣,黄家豪指出:“大概是在今年第二季时,蕉赖皇后镇(Permaisuri)一项房产甫推出首日即迅速售罄,主要是售价合理,每平方尺才售300令吉,且该地点适中,自然获得市场热烈响应。”

按照黄家豪的说法,市场平均每个月都有新楼盘推介,供应未有趋减。

网络上充斥着许多有关房地产市场正值泡沫化声浪此起彼落,但他不愿置评,“无论是以前或现在,市场它一直都在,市场的黄金定律也未曾改变,房屋销量好坏视乎地点及价格是否合理而定。”

“投资客从未曾停止寻找值得投资的产业,只是就目前市况,大家考虑的事情会比较多,仅此而已。”

■2016年房市料开始缓慢复苏

另外,希瓦山格尔也表示,大马经济基本面实际依然强稳,只要市场消化所有负面因素,加上有越来越多发展商加入推介可负担起房屋,我国基建设施持续发展,而经济前景看俏,届时就会有渗漏效应,而改变局势。

他因此看好2016及2017年房地产市场将会复苏。

希瓦山格尔表示,可负担房屋市场需求量实际非常庞大,因此未来1至2年内将会看到许多可负担房产项目涌入市场。

所谓渗漏效应是指在经济发展过程中并不给予贫困阶层、弱势群体或贫困地区特别的优待,而是由优先发展起来的群体或地区通过消费、就业等方面惠及其他阶层或地区,带动整体社群发展和迈向富裕。

■2009至2011年房市投机风气盛行

另外,全国房产资讯中心数据显示,2005年至2007年房地产市场出现爆冷情况后,在2007年开始进入稳定期,尔后从2008年开始又急速下挫,直到2009年才开始出现倒“V”回弹现象,自此国内房屋交易宗数就迅速反弹走高,交易宗数在2009至2011年短短两年间增长超过20%。

基于投机风气异常旺盛,团购形式买房如雨后春笋充斥市场,以致散户购房者根本无从买到第一手房屋,国人尤其是中低下阶层被迫买贵房,因为房屋价格已被炒高,逼使国家银行介入干预,祭出系列打房措施,以免情况一发不可收拾,扰乱市场秩序。

国行推出的系列打房措施包括,自2010年11月3日起实施房屋贷款顶限(简称LTV)政策,对购买第三间房屋或以上者,仅限银行提供70%贷款额比例,于2013年11月份起,国行也禁止发展商推介发展商利息承担计划(简称DIBS)等。

另外,2014年1月1日起,国行宣布调高产业盈利税(RPGT),3年内放盘的房产将遭征税30%。

种种打房措施最终有效抑制潜在成形的泡沫,成功为市场降温,自此国内房地产发展商就大肆推广可负担得起房屋项目,冀推动房市买气,2014年起,房屋交易宗数才又出现缓慢回升。

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国行系列打房措施奏效,连续两年交易宗数出现滑落现象,2014年我国住宅房屋交易宗数才开始缓慢回扬0.4%。─数据取自全國房產資訊中心.人民邮报制图─
■高档房产发展商无惧房市寒冬

据《Rahim & Co ─ 2014/15产业市场回顾》报告指出,今年已有多家着名房地产发展商表示会推介多个新房屋项目。

而高档住宅项目也与日俱增,当中包括Naza TTDI发展私人有限公司、Quill集团、Crest Builder控股、 I公司(I-Berhad)及Tan & Tan发展公司等。

Naza TTDI发展私人有限公司就表示,会在今年推介其首个住宅大楼项目Platinum Park,单位介于600至1200平方尺,这是一项综合发展项目,位于吉隆坡双峰塔黄金地带。

I公司也计划于樟卡嘉炳路(Jalan Changkat Kia Peng)开发Grand i-Residence豪华高级公寓,总发展值达8亿2000万令吉,一共有442个含家具单位,平均售价每平方尺高达2300令吉,预计2019年完工。

至于一马人民房屋机构(PR1MA)也将推出多项位于吉隆坡地区可负担房屋项目,按照2015年预算案,一马人民房屋机构将获13亿令吉建造8万间可负担得起房屋,地点概括蕉赖、十五碑、武吉加里尔、武吉免登及文良港,上述房屋也多是高楼公寓,分别建设单位介于416至803个。

一马房屋价格也将可起稳定市场作用,并成为私人发展商提供类似住宅产业的价格基准。

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